يرهن شراء عقار في الغالب مدّخرات العمر كلّه. وفي تونس، تجعل مسألة الرسم العقاري من هذه العملية مادة أشدّ فنّية ممّا هي في غيرها.
جلّ النزاعات العقارية التي نتولّاها كان يمكن تفاديها بتثبّتات تُجرى قبل الإمضاء. وهي تكلّف بضع مئات من الدنانير؛ أما النزاع الذي يعقب إهمالها فيكلّف عشرات الآلاف، ويدوم سنوات. إليك القائمة.
التثبّت الأول: هل العقار مسجَّل؟
هذا أول سؤال يُطرح، قبل الثمن نفسه.
العقار المسجَّل له رسم عقاري تمسكه إدارة الملكية العقارية. ويحصي هذا الرسم المالك والأعباء المثقلة للعقار. وهي الوضعية الأكثر أمانًا: إذ يمكنك أن تعرف، من مصدر رسمي، لمن يعود العقار فعلًا.
أما العقار غير المسجَّل — وهو كثير — فتُثبَت ملكيته بعقود، بعضها قديم، وبعضها متعارض، وبعضها ببساطة غير موجود. والشراء ليس مستحيلًا، لكنّ المخاطرة من طبيعة أخرى تمامًا: إذ يجب إعادة تركيب سلسلة الملكية عقدًا عقدًا، ويمكن للغير المطالبة بالعقار بعد سنوات.
وإذا عُرض عليك عقار غير مسجَّل بثمن منخفض بشكل غير طبيعي، فثمّة سبب لذلك عادةً. لا تمضِ دون تحليل.
التثبّت الثاني: هل البائع هو المالك فعلًا؟
يبدو ذلك بديهيًا. وهو ليس كذلك، وهو من أكثر أشكال التحيّل شيوعًا.
اطلب مضمونًا حديثًا من الرسم العقاري — حديثًا، لا نسخة يقدّمها البائع ويعود تاريخها إلى سنوات. وتثبّت من أنّ هوية البائع مطابقة له تمامًا.
واحذر البيوع المنجزة بموجب توكيل: راقب صحّة التوكيل ومداه وتاريخه، وتأكّد من أنه لم يُلغَ.
وإذا كان العقار على الشياع — وهي حالة شائعة جدًا بعد تركة — وجب رضا جميع الشركاء بالبيع. وشراء مناب وارث واحد، ظنًّا أنّك تقتني العقار كاملًا، خطأ كلاسيكي ومكلف.
التثبّت الثالث: هل العقار مثقل بأعباء؟
قد يكون العقار محدَّدًا تمامًا، ومملوكًا فعلًا للبائع، ويبقى مع ذلك صفقة سيّئة جدًا.
ترسيم الرهن يتبع العقار لا البائع: فإذا اشتريت عقارًا مرهونًا دون تطهير الترسيم، أمكن للدائن أن يوقع العقلة على العقار بين يديك.
وتثبّت كذلك من انعدام العقلة أو النزاع الجاري أو الاعتراض المرسَّم، ومن وجود ارتفاقات محتملة — فحق مرور لفائدة الجار لا يظهر في صور الإعلان.
وأخيرًا، تأكّد من أنّ العقار خالٍ من كل إشغال. فمتسوّغ بالمحلّ، أو شاغل دون سند، لا يُخرَج بجرّة قلم.
التثبّت الرابع: التهيئة العمرانية والمطابقة
الرسم سليم، والبائع هو الصحيح، والعقار خالٍ من الأعباء. يبقى أن تعرف إن كنت ستتمكّن من إنجاز ما تنويه.
تثبّت من صبغة الأرض في مثال التهيئة العمرانية: فأرض مصنّفة فلاحية أو غير قابلة للبناء لن تصبح قابلة للبناء لأنّ البائع أكّد لك ذلك.
وراقب مطابقة البناءات القائمة: فتوسعة شُيّدت دون رخصة تبقى غير قانونية بعد البيع، وأنت من سيتحمّل عواقبها.
وفي حالة الشراء على المخطّط، يجب أن تكون اليقظة قصوى: ضمانات الباعث، روزنامة خلاص مرتبطة بالتقدّم الفعلي للأشغال، وخطايا التأخير.
وعد البيع: الوثيقة التي تحميك
لا تدفع تسبقة أبدًا بناءً على محادثة أو وصل بخطّ اليد.
وعد البيع هو الوثيقة المفتاح في العملية. فإذا أُحسنت صياغته، ضبط الثمن والعقار بدقّة، وعلّق البيع النهائي على شروط واقفة — الحصول على القرض، تطهير رهن، تسوية وضعية إدارية —، وأطّر مصير التسبقة إن فشلت العملية، ونصّ على أجل حازم لإمضاء العقد النهائي.
ففي هذه الوثيقة تُحسم سلامتك. ووعد يحرّره البائع أو وسيط يحمي أولًا من حرّره: اعرضه للمراجعة قبل الإمضاء، لا بعده.
وأخيرًا، يجب تسجيل البيع وترسيمه لتصبح مالكًا في مواجهة الغير. فما لم تُنجَز هذه الشكلية، يبقى اقتناؤك هشًّا.
أسئلة متكرّرة
هل يمكن لأجنبي شراء عقار في تونس؟
الاقتناء من قِبل أجنبي ممكن لكنه مؤطَّر: فهو خاضع لترخيص إداري بالنسبة إلى الأملاك غير الفلاحية، واقتناء الأراضي الفلاحية مغلق أمامه. وتختلف الصيغ حسب طبيعة العقار وموقعه: تثبّتوا من وضعيتكم قبل الالتزام.
ما هي مخاطر شراء عقار غير مسجَّل؟
الخطر الرئيسي هو المطالبة: إذ يمكن للغير، بعد سنوات، أن يتمسّك بحق على العقار، ويقوم إثبات ملكيتك عندئذٍ على سلسلة عقود قابلة للمنازعة. ويبقى الشراء ممكنًا، لكنه يقتضي تحليلًا مسبقًا معمّقًا.
هل تضيع التسبقة المدفوعة إذا لم يتمّ البيع؟
كل شيء يتوقف على ما ينصّ عليه وعد البيع وعلى سبب الفشل. ولهذا بالضبط يجب تحرير هذه الوثيقة بعناية: فوعدٌ ساكت عن مصير التسبقة هو وعد يعرّضك.
هل يلزم محامٍ إضافة إلى عدل الإشهاد؟
محرّر العقد يضمن سلامة العملية شكليًا. أما المحامي فيدافع عن مصالحك الخاصة: يتثبّت من أصل الملكية والأعباء والتهيئة العمرانية، ويتفاوض على بنود الوعد لفائدتك. وفي شراء يرهن ثروتك، يتكامل الدوران.
هل لديك سؤال حول وضعيتك؟
يستقبلكم مكتب الخميري والصغيري بباردو، تونس، لاستشارة أولية مجانية.