شراء عقار في تونس: أسئلتكم وإجاباتنا

العقار المسجّل له رسم عقاري تمسكه إدارة الملكية العقارية، يُرسَّم فيه المالك والرهون والتحمّلات. وهو الوضع الأكثر أماناً: فبمقتضى الفصل 305 من مجلة الحقوق العينية لا ينشأ الحق العيني إلا بترسيمه في السجل العقاري، ولا يمكن معارضة صاحب الرسم بمجرّد الحيازة. أما العقار غير المسجّل فينتقل بسلسلة من العقود المتعاقبة، القديمة في الغالب، يجب التثبّت من كل حلقة فيها: وخطر منازعة الغير فيه أعلى بكثير.

في العقار المسجّل: شهادة ملكية حديثة تسلّمها إدارة الملكية العقارية، تبيّن المالك الحقيقي والرهون والعقل والاعتراضات المرسّمة، إضافة إلى مثال الرسم. في العقار المبني: رخصة البناء، وإن وُجدت، شهادة المطابقة أو رخصة الإشغال. في الشقة: نظام الملكية المشتركة ووضعية المصاريف. وأخيراً بطاقة تعريف البائع، وإذا كان متزوّجاً أو كان العقار موروثاً، الوثائق التي تبيّن من يجب أن يمضي.

هذا أمر شائع ويجب تسويته قبل البيع. الرسم المجمّد لم يعد يعكس الوضعية الحقيقية للعقار: مالكون متوفّون، بيوع غير مرسّمة، قسمات غير منقولة. وتحيينه من اختصاص المحكمة العقارية وفق الإجراءات المنصوص عليها بقانون 10 أفريل 2001. وما دام الرسم غير محيّن باسم البائع، فلن يمكن ترسيم شرائكم عليه: تكونون قد دفعتم دون أن تصبحوا مالكين في نظر القانون.

نعم، بشرط أن تعلموا بذلك وتنظّموه. يظهر الرهن في شهادة الملكية. ويُستعمل الثمن حينها، كلياً أو جزئياً، لخلاص البنك الذي يسلّم رفع يد يسمح بالتشطيب على الترسيم. ويجب أن ينصّ العقد على هذه الآلية بدقة. الشراء دون معالجة الرهن هو شراء عقار يمكن للدائن أن يعقله ويبيعه.

أنّ الأرض صالحة للبناء وفي أي حدود: اطلبوا شهادة تهيئة عمرانية من البلدية وتثبّتوا من أنّ التقسيم مصادق عليه. فالأرض الفلاحية لا يمكن أن تُقام عليها مساكن دون تغيير صبغتها، وهو أمر لا يُضمن مسبقاً أبداً. تثبّتوا كذلك من الحدود على مثال الرسم، ومن حقوق المرور، ومن الربط بالشبكات. الأرض الرخيصة كثيراً ما تكون أرضاً غير صالحة للبناء.

ليس إجبارياً. وإن لجأتم إليها، تثبّتوا من أنّها مرخّص لها: فالمهنة منظّمة بقانون 23 جوان 1981. والأتعاب لا يحدّدها القانون بل العقد: اطلبوا تحديدها كتابياً قبل أي زيارة، مع بيان موعد استحقاقها. الوكالة تجد لكم العقار، لكنها لا تعوّض التثبّت القانوني من الملكية.

نعم. وعد البيع الممضى من الطرفين، مع تحديد العقار والثمن، هو عقد: يمكن لكل طرف أن يطالب بتنفيذه أمام المحكمة. فلا تمضوه إلا بعد التثبّت من الرسم، وضمّنوه الشروط التي تحميكم: الحصول على القرض، تحيين الرسم، ترخيص الوالي بالنسبة إلى الأجنبي، والأجل الأقصى لإمضاء العقد النهائي.

الأمر يتوقّف على ما ينصّ عليه وعد البيع. فبمقتضى مجلة الالتزامات والعقود، يُحتسب العربون من الثمن إذا تمّ البيع ويُردّ إذا فُسخ العقد باتفاق الطرفين. وإذا فشل البيع بخطأ من دفع العربون، جاز للطرف الآخر الاحتفاظ به. والشرط المحرّر جيداً يبيّن أيضاً ما يحدث إذا كان البائع هو من تهرّب: وهنا تنشأ أغلب النزاعات.

في العقار المسجّل، يحصر القانون تحرير العقود الخاضعة للترسيم في محرّري إدارة الملكية العقارية وعدول الإشهاد والمحامين. ويقضي الفصل 377 مكرر من مجلة الحقوق العينية بالبطلان المطلق لكل عقد يحرّره شخص آخر. ويشهد المحرّر بأنه اطّلع على الرسم وأعلم الأطراف بالوضعية القانونية للعقار، وهو مسؤول عن إيداع العقد.

في العقار المسجّل، يوم ترسيم البيع على الرسم العقاري، بعد تسجيل العقد بالقباضة المالية وإيداعه بإدارة الملكية العقارية. وبين الإمضاء وهذا الترسيم، لا تملكون سوى حق تجاه البائع. لذلك يجب إيداع العقد دون تأخير، وتجنّب دفع كامل الثمن قبل التأكّد من إمكانية الترسيم.

منذ غرّة جانفي 2026، ألغى قانون المالية القاعدة التي كانت تمنع تسجيل عقد بيع دُفع ثمنه نقداً بما يفوق 5000 دينار. ولم يعد يمكن رفض ملف لهذا السبب وحده. ومع ذلك ننصح بشدّة بتجنّب الدفع النقدي: فالتحويل البنكي أو الصك المضمون هو الدليل على الخلاص، ويجب أن يطابق الثمن المصرّح به في العقد الحقيقة.

جميع المالكين. في العقار الموروث يجب أولاً ضبط قائمة الورثة وترسيم الإرث على الرسم؛ ثم يمضي كل وارث، أو وكيله بموجب وكالة خاصة. وإذا باع أحد الشركاء حصته فقط إلى أجنبي عن الشيوع، فللشركاء الآخرين حق الشفعة المنصوص عليه بمجلة الحقوق العينية: يمكنهم استرجاع الحصة المبيعة بردّ ثمنها. لذلك يُعدّ شراء حصة على الشياع بحذر.

عند الشراء من خاص: معلوم التسجيل بنسبة 5٪ من الثمن ومعلوم الملكية العقارية بنسبة 1٪، أي نحو 6٪. ويُستوجب معلوم إضافي بنسبة 3٪ إذا لم يُثبت العقد أنّ الانتقال السابق قد سُجّل. أما المسكن المشترى من باعث عقاري فمعلوم تسجيله مخفّض إلى 3٪، زائد 1٪ معلوم الملكية العقارية. وتُضاف إلى ذلك أتعاب محرّر العقد، وعند الاقتضاء أتعاب الوكالة.

في أجل ستين يوماً من تاريخه، بالقباضة المالية التي يقع العقار بدائرتها. وبعد هذا الأجل تُضاف خطايا تأخير إلى المعاليم. والتسجيل هو أيضاً الخطوة السابقة لإيداع العقد بإدارة الملكية العقارية: التأخير فيه هو تأخير لترسيمكم أنتم كمالكين.

نعم، عندما يكون البائع باعثاً عقارياً. فمنذ قانون المالية لسنة 2025، النسبة هي 7٪ للمسكن الذي لا يتجاوز ثمنه 400 ألف دينار. وفيما فوق ذلك، انتهى العمل بالنسبة المخفّضة 13٪ في 31 ديسمبر 2025 وأصبحت نسبة 19٪ سارية منذ غرّة جانفي 2026. تثبّتوا مما إذا كان الثمن المعلن دون احتساب الأداء أم باحتسابه: فالفرق كبير. أما البيوع بين الخواص فلا يُستوجب عليها هذا الأداء.

المعلوم على العقارات المبنية، الذي تستخلصه البلدية، بالنسبة إلى المنزل أو الشقة، والمعلوم على الأراضي غير المبنية بالنسبة إلى الأرض. وفي الملكية المشتركة تُضاف مصاريف نقابة المالكين. اطلبوا من البائع وصولات السنوات الأخيرة: فالمتخلّدات كثيراً ما تظهر على الطاولة وقت البيع.

نعم بالنسبة إلى الخواص: تخضع القيمة الزائدة العقارية للضريبة بنسبة 15٪ إذا تمّ البيع خلال خمس سنوات من الشراء، وبنسبة 10٪ بعد ذلك. ويُرفَّع ثمن الشراء بنسبة 10٪ عن كل سنة تملّك قبل الاحتساب، ويجب إيداع التصريح في أجل ثلاثة أشهر من البيع. والتفويت الأول في مسكن معفى بشروط تتعلق بالمساحة والثمن. فاحتفظوا إذن بالعقد وبكل مؤيّدات الأشغال.

يفرض قانون 26 فيفري 1990 المتعلق بالبعث العقاري بيانات دقيقة: وصف العقار، وأصل ملكية الأرض ورقم الرسم العقاري، والثمن وطرق خلاصه، وأجل التسليم، وصيغة مراجعة الثمن، وغرامات التأخير، وضمان حسن التنفيذ. ووعد البيع الذي يغفل إحدى هذه النقاط يجب أن يثير انتباهكم.

لا. يمنع القانون على الباعث العقاري تلقّي أي مبلغ قبل إمضاء وعد البيع. وبعد الإمضاء يمكن دفع تسبقات وفق الرزنامة المتفق عليها. لا تدفعوا أبداً على أساس حجز شفوي أو وصل دون وعد بيع ممضى.

ينتقل حق الملكية عند الخلاص الكامل للثمن النهائي، ويجب تحرير عقد البيع النهائي في الشهر الموالي. ثم يُسجّل ويُرسَّم على الرسم العقاري ككل بيع. وإلى ذلك الحين تكونون دائنين للباعث: ومن هنا أهمية متانته المالية والضمانات المنصوص عليها بالعقد.

تُطبَّق غرامات التأخير المنصوص عليها بوعد البيع بمجرّد انقضاء أجل التسليم المتفق عليه. وجّهوا تنبيهاً بواسطة عدل تنفيذ لتفعيل حقوقكم، ثم إذا استمرّ التأخير اطلبوا من المحكمة الغرامات، وعند الاقتضاء فسخ البيع مع استرجاع المبالغ المدفوعة.

مسكناً مطابقاً للوصف التعاقدي، مع الوثائق التي تثبت أنّ البناء منجز ومطابق: رخصة البناء، وشهادة المطابقة أو رخصة الإشغال، ومحضر التسلّم. قوموا بمعاينة حضورية ودوّنوا التحفّظات كتابياً قبل إمضاء محضر التسلّم.

الباعث والمقاول والمهندس المعماري مسؤولون لمدة عشر سنوات عن العيوب التي تهدّد متانة البناء، وفق مجلة الالتزامات والعقود. أما العيوب الأقل خطورة فتُطبَّق عليها الضمانات المنصوص عليها بالعقد وقواعد العيوب الخفية. عاينوا العيوب بواسطة عدل تنفيذ أو خبير بمجرّد ظهورها.

نعم، لكن بترخيص مسبق من والي الجهة التي يقع بها العقار، ودونه يكون البيع باطلاً بطلاناً مطلقاً. ومنذ قانون 11 ماي 2005 لم يعد هذا الترخيص مطلوباً للأراضي والمحلات الكائنة بالمناطق الصناعية ولأراضي المناطق السياحية. أما الأراضي الفلاحية فتبقى ممنوعة على الأجانب. وقد نصّ مرسوم صادر في أكتوبر 2022 على إعفاء المستثمرين الأجانب الذين يشترون مسكناً يفوق ثمناً معيّناً، لكنه يبقى رهين نصوص تطبيقية.

يتضمّن الملف خاصة وعد البيع، وشهادة ملكية ومثال الرسم، وشهادة في طبيعة العقار، ووثائق هوية المشتري. ويُودَع بالولاية التي تستشير عدة إدارات: احسبوا عدة أشهر، وأحياناً أكثر. لذلك يجب أن ينصّ وعد البيع على شرط واقف بالحصول على الترخيص وعلى أجل كافٍ.

ينتفعون باتفاقيات ثنائية تقرّبهم من التونسيين في اقتناء العقارات غير الفلاحية، بشروط تتعلق خاصة بقيمة العقار وطريقة الدفع. وهذا النظام يتغيّر بحسب المذكّرات الإدارية: اطلبوا التثبّت من وضعيتكم الدقيقة قبل الإمضاء.

على غير المقيم أن يموّل شراءه بتوريد عملة أجنبية، تُجسَّد في بطاقة استثمار تُعدّ على منصة البنك المركزي التونسي. وبالنسبة إلى الأجنبي، يستوجب الاقتناء خارج المنطقة الصناعية أو السياحية إضافة إلى ذلك ترخيصاً مسبقاً من البنك المركزي. وبطاقة الاستثمار هذه هي التي تضمن لكم، عند إعادة البيع، تحويل محصول البيع إلى الخارج. ودونها يصبح التحويل صعباً جداً.

لا تحتاجون إلى ترخيص الوالي. وإذا كنتم غير مقيمين بمفهوم تراتيب الصرف منذ سنتين على الأقل ودفعتم كامل الثمن بالعملة الأجنبية، فإنّ شراء مسكن أو محل معدّ لنشاط اقتصادي يُسجَّل بالمعلوم القار عوضاً عن نسبة 5٪: ولا يبقى مستوجباً سوى معلوم الملكية العقارية بنسبة 1٪. وقد بسّط قانون المالية لسنة 2026 مؤيّدات الإقامة بالخارج المقبولة. أعدّوا بطاقة الاستثمار بالعملة الأجنبية للاحتفاظ بإمكانية إعادة تحويل الثمن.

نعم، بواسطة وكالة. ويجب أن تكون خاصة، تعيّن العقار والثمن والصلاحيات الممنوحة، وأن تُحرَّر أو يُصادَق عليها لدى القنصلية التونسية ببلد إقامتكم. ويمكن لمحاميكم متابعة العملية بأكملها: التثبّت من الرسم، وتحرير العقود، والتسجيل والترسيم، دون أن تضطروا إلى التنقّل.

يقرض البنك مقابل رهن يُرسَّم على الرسم العقاري للعقار المشترى. ويطلب شهادة ملكية حديثة ووعد البيع ومؤيّدات الدخل. أما العقار غير المسجّل فيصعب جداً تمويله بقرض، لغياب رسم يُرسَّم عليه الضمان. ضمّنوا وعد البيع شرطاً واقفاً بالحصول على القرض.

وجّهوا إليه تنبيهاً بواسطة عدل تنفيذ، ثم ارفعوا الدعوى أمام المحكمة لإثبات البيع والحصول على حكم يقوم مقامه يمكن ترسيمه على الرسم العقاري، أو للحصول على فسخ الوعد مع استرجاع المبالغ المدفوعة والتعويض عن الضرر. والنتيجة تتوقّف إلى حدّ كبير على صياغة وعد البيع.

نعم. يضمن البائع العيوب الخفية التي تجعل العقار غير صالح للاستعمال أو تنقص من قيمته بشكل ملحوظ، ويُسأل عن المساحة الموعود بها في العقد. وبحسب الحالة يمكنكم طلب التخفيض من الثمن أو فسخ البيع. تصرّفوا بسرعة لأنّ آجال القيام قصيرة، واطلبوا معاينة العيب بواسطة خبير.

إذا كان شراؤكم مرسّماً على الرسم العقاري، فحقكم نافذ تجاه الجميع ولا يمكن أن تُعارَضوا بأي حيازة. ويمكنكم رفع دعوى إخراج أمام المحكمة بعد التنبيه. وإذا تمسّك الشاغل بعقد كراء، وجب فحص صحته وتاريخه. والأفضل، قبل الشراء، التأكّد من أنّ العقار خالٍ من أي شغل والتنصيص على ذلك في العقد.

يتثبّت من الرسم ومن أصل الملكية، ويراقب خلوّ العقار من الرهون والاعتراضات، ويحرّر أو يراجع وعد البيع وعقد البيع، ويتابع التسجيل والترسيم بإدارة الملكية العقارية، ويرافق الإجراءات الخاصة بالأجانب وغير المقيمين. وتُتّفق الأتعاب كتابياً قبل أي تدخّل، بحسب تعقيد الملف وقيمة العقار.