La maison du grand-père est fermée depuis douze ans. Un oncle y a installé son fils, un autre vit en France et ne répond plus, une tante refuse de vendre « par principe ». Personne ne touche rien, la toiture se dégrade, et la valeur du bien fond d'année en année.
Cette situation, nous la rencontrons chaque semaine. Elle a une issue, prévue par la loi : l'action en partage judiciaire. Voici comment elle se déroule, ce qu'elle coûte, combien de temps elle prend, et pourquoi elle se termine souvent avant le jugement.
Pourquoi les successions restent bloquées, et la règle qui les débloque
Au décès, les biens passent à tous les héritiers ensemble, chacun pour sa quote-part : c'est l'indivision. Vendre, louer durablement ou transformer un bien indivis exige en principe l'accord de tous. Il suffit donc d'un seul héritier opposé, absent ou introuvable pour tout immobiliser.
La loi tunisienne pose en face une règle sans exception : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. Tout héritier, quelle que soit la taille de sa part, peut demander le partage à tout moment, et cette action ne se prescrit pas. Dix, vingt ou trente ans d'inertie ne font perdre aucun droit.
Avant de saisir le tribunal : le dossier à réunir
Le certificat de décès et d'hérédité, qui fixe la liste des héritiers, et la فريضة, qui fixe leurs parts. Si un héritier est lui-même décédé entre-temps, il faut les mêmes actes pour sa propre succession : ses héritiers prennent sa place.
Les titres des biens : certificat de propriété de la conservation foncière pour un immeuble immatriculé, actes de vente et chaîne des titres pour un bien non immatriculé. Le partage d'un bien non immatriculé est possible, mais plus long.
La déclaration de succession enregistrée à la recette des finances, et l'identité et l'adresse de chaque cohéritier, en Tunisie ou à l'étranger. Tous doivent être appelés au procès, sans exception : un héritier oublié rend le jugement attaquable.
Tenter l'amiable, et pourquoi la mise en demeure change tout
Le partage amiable reste la meilleure issue : un acte notarié attribue à chacun ses lots, avec une soulte pour compenser les différences, puis il est enregistré et inscrit sur les titres. Il est plus rapide, moins cher, et il préserve ce qui peut l'être des relations familiales.
Mais l'amiable n'avance que lorsque celui qui bloque comprend qu'il n'a plus le choix. C'est pourquoi nous commençons presque toujours par une mise en demeure d'avocat, qui expose les parts, propose un partage et annonce l'action en justice à défaut de réponse dans un délai fixé. Dans une proportion notable de dossiers, cette seule lettre rouvre une négociation gelée depuis des années.
L'action en partage : qui, contre qui, devant quel tribunal
N'importe quel héritier peut agir, seul ou avec d'autres. L'action est dirigée contre tous les autres cohéritiers, y compris ceux qui sont d'accord : le jugement doit s'imposer à tous.
Le tribunal compétent est le tribunal de première instance dans le ressort duquel se trouve l'immeuble. Pour un patrimoine réparti sur plusieurs gouvernorats, nous choisissons la stratégie la plus simple, souvent une action par immeuble principal.
L'héritier établi à l'étranger est assigné à son adresse étrangère ; il peut se faire représenter par procuration consulaire sans se déplacer. L'héritier introuvable n'arrête pas la procédure : le tribunal autorise des modes de notification de substitution, et sa part lui est réservée. L'héritier mineur est représenté par son tuteur, sous le contrôle du juge.
Le déroulement : expertise, partage en nature ou vente aux enchères
Le tribunal commence par vérifier la liste des héritiers et leurs parts, puis désigne un expert. Celui-ci visite les biens, les évalue, et dit s'ils peuvent être partagés en nature : une terre peut souvent se diviser en lots, un appartement ne le peut pas.
Lorsque le partage en nature est possible, l'expert compose des lots de valeur équivalente, avec des soultes si nécessaire, et le tribunal les attribue. Chacun devient alors propriétaire exclusif de son lot.
Lorsque le bien est indivisible, le tribunal ordonne sa vente aux enchères publiques, la licitation, sur une mise à prix fixée d'après l'expertise. N'importe quel héritier peut enchérir et racheter le bien, ce qui arrive souvent pour la maison familiale. Le prix est ensuite réparti entre les héritiers selon leurs parts.
Les comptes entre héritiers : loyers, travaux, occupation
Le partage est l'occasion de solder ce qui s'est passé pendant l'indivision. L'héritier qui a encaissé seul les loyers ou exploité seul la terre doit aux autres leur part des revenus. Celui qui a occupé seul le logement peut être tenu d'une indemnité envers ses cohéritiers.
À l'inverse, celui qui a payé seul les impôts, les travaux indispensables ou les dettes du défunt a droit au remboursement de la part des autres.
Ces comptes se chiffrent sur preuves : quittances, contrats de bail, factures, relevés. Rassembler ces pièces avant d'agir change souvent le résultat financier du dossier bien plus que la discussion sur les parts elles-mêmes.
Délais et coûts : ce à quoi il faut s'attendre
Une action en partage avec expertise prend généralement entre un et trois ans devant le tribunal de première instance, davantage s'il y a appel ou une vente aux enchères. La durée dépend beaucoup du tribunal, du nombre d'héritiers à notifier et de la qualité du dossier au départ.
Les frais comprennent les honoraires d'avocat, les frais d'expertise, avancés par le demandeur puis répartis entre tous les héritiers dans le jugement, les frais de notification, et les droits d'enregistrement de l'acte ou du jugement de partage, bien inférieurs à ceux d'une vente. Après le jugement, il reste à l'inscrire à la conservation de la propriété foncière pour que chaque lot figure au nom de son attributaire.
Mis en balance avec un bien qui ne rapporte rien et se dégrade depuis dix ans, le calcul est vite fait.
Ce qui se passe le plus souvent : l'accord en cours de route
La majorité des actions en partage que nous engageons ne vont pas jusqu'au jugement. L'assignation, puis le rapport d'expertise, qui donne enfin un chiffre objectif à chacun, ramènent les héritiers à la table. Le dossier se termine par un partage amiable ou un rachat de parts, homologué par le tribunal.
C'est la raison pour laquelle il ne faut pas craindre d'agir : l'action en partage n'est pas une déclaration de guerre, c'est le seul outil qui remette tout le monde sur un pied d'égalité. Celui qui bloquait perd son pouvoir de nuisance le jour où il reçoit l'assignation.
Questions fréquentes
Peut-on forcer un héritier à vendre la maison familiale ?
Oui. Si la maison ne peut pas être partagée en nature, le tribunal ordonne sa vente aux enchères et la répartition du prix. L'héritier qui souhaite la garder peut enchérir et la racheter aux autres, ou négocier avant le jugement le rachat de leurs parts.
L'action en partage se prescrit-elle ?
Non. Le droit de demander le partage ne se perd pas par le temps, même après plusieurs décennies d'indivision. L'occupation d'un bien indivis par un seul héritier ne lui en donne pas la propriété.
Un héritier introuvable ou à l'étranger bloque-t-il le partage ?
Non. L'héritier à l'étranger est assigné à son adresse et peut se faire représenter par procuration. L'héritier dont l'adresse est inconnue est notifié selon les modes prévus par la loi, et la procédure se poursuit : sa part est réservée, elle n'est pas perdue.
Puis-je vendre ma part sans attendre le partage ?
Oui, un héritier peut céder sa quote-part indivise, à un cohéritier ou à un tiers, sous réserve du droit de préemption des autres cohéritiers. En pratique, un tiers paie peu pour une part indivise : il est presque toujours plus avantageux de provoquer le partage.
Une question sur votre situation ?
Le Cabinet Khemiri & Sghairi vous reçoit au Bardo, à Tunis, pour une première consultation.